50년 모기지: 나는 “영구 대출”을 구매하지 않습니다
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50년 모기지는 높은 가격과 완고한 이자율 시대에 주택을 다시 “저렴한 가격”으로 만드는 방법인 주택 금융의 차세대 혁신처럼 들립니다. 하지만 제가 성장하고 교육받은 방식, 재정적 독립성, 솔직한 대화가 중요합니다. 텍사스 A&M에서 경제학을 공부한 나는 이것이 무엇인지 깨달았습니다. 평생 동안 지속되는 길고 값비싼 베팅입니다. 반세기 동안 주택담보대출을 갚아야 한다는 생각은 주택 구입자, 중개업자, 재무설계사 모두에게 회의론을 불러일으키고 있습니다. 현재 텍사스의 평균 첫 구매자 나이는 35~40세입니다. 50년 모기지는 85세
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50년 모기지는 높은 가격과 완고한 이자율 시대에 주택을 다시 “저렴한 가격”으로 만드는 방법인 주택 금융의 차세대 혁신처럼 들립니다. 하지만 제가 성장하고 교육받은 방식, 재정적 독립성, 솔직한 대화가 중요합니다. 텍사스 A&M에서 경제학을 공부한 나는 이것이 무엇인지 깨달았습니다. 평생 동안 지속되는 길고 값비싼 베팅입니다. 반세기 동안 주택담보대출을 갚아야 한다는 생각은 주택 구입자, 중개업자, 재무설계사 모두에게 회의론을 불러일으키고 있습니다. 현재 텍사스의 평균 첫 구매자 나이는 35~40세입니다. 50년 모기지는 85세나 90세까지 계속해서 지불금을 지불하게 됩니다. 이는 장기 계획이 아니라 평생 약속입니다. 가장 큰 문제는 지불금은 낮지만 비용은 훨씬 높다는 것입니다. 초장기 모기지를 제안하는 대출 기관은 종종 경제성이라는 한 가지로 이어집니다. 서류상으로는 50년 이상 분할 상환하면 기존 30년 대출에 비해 월 모기지 비용을 15~25% 줄일 수 있습니다. 2019년 이후 가격이 거의 40%나 급등한 시장에서, 낮은 지불금은 수학 문제를 풀기 위해 애쓰는 구매자들에게 매력적으로 보입니다
상세 분석
. 그러나 매달 좋아 보이는 것도 장기적으로 보면 엄청난 비용이 들 수 있습니다. 적당한 금리에서도 50년 대출에 대한 계산은 놀라울 정도입니다. 6.5% 이자율로 $400,000 집을 구입하세요. 표준 30년 고정 모기지는 평생 동안 총 이자를 $511,000 정도 창출합니다. 동일한 대출을 50년으로 연장하면 이자가 약 870,000달러로 늘어납니다. 동일한 주택을 상환하는 데 더 오랜 시간이 걸리는 특권 때문에 $359,000가 더 추가되었습니다. 재무 분석가들은 부채를 운반하는 데 드는 비용이 현금 흐름 완화로 인한 혜택보다 훨씬 클 때 이를 “네거티브 레버리지”라고 부릅니다. 쉽게 말하면 같은 집에 대해 거의 두 배의 비용을 지불하고 있는 것입니다. 그것은 좋을 수 없습니다. 이는 또한 주식 성장에 큰 걸림돌이 됩니다. 50년 모기지의 가장 간과되는 단점 중 하나는 자산이 얼마나 느리게 구축되는지입니다.
정리
초기에는 거의 모든 지불액이 원금이 아닌 이자로 지급됩니다. 이는 모든 모기지에 해당되지만 그 효과는 50년에 걸쳐 극적으로 확대됩니다. 30년 대출을 통해 주택 소유자는 처음 7~10년 후에 실질 자산 성장을 보기 시작합니다. 50년 대출의 경우 원금 잔액이 의미 있게 줄어들려면 15~20년이 걸릴 수 있습니다. 그것은 보여줄 소유권이 없는 20년 간의 지불금입니다. 혹은 다르게 말하면, 너무 빨리 팔면 이자만 낸 것처럼 느껴질 것입니다. . . 그건 당신이 그랬기 때문이에요. 주택담보대출은 단지 감정적인 것만이 아니기 때문에 이는 중요합니다. 재정적 유연성입니다. 이를 통해 주택 소유자는 재융자를 받고, 개조를 위해 현금을 확보하고, 삶이 변화할 때 이익을 남기고 판매할 수 있습니다
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